Auch unberechtigte Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Ausgaben, die ein Verwalter aus Mitteln einer Wohnungseigentümergemeinschaft tätigt, sind bei der Jahresabrechnung zu berücksichtigen und auf die Eigentümer zu verteilen. Mögliche Ersatzansprüche gegen den Verwalter oder andere Eigentümer sind grundsätzlich außerhalb der Abrechnung zu klären. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Eigentümer die Jahresabrechnung beschlossen. Darin enthalten waren Aufwendungen für die Reparatur einer Glasscheibe. Solche Kosten sind laut Teilungserklärung vom jeweiligen Eigentümer zu tragen. Sämtliche Kosten hatte der Verwalter nach dem geltenden Verteilerschlüssel auf die Eigentümer verteilt. Ein Eigentümer hatte diesen Beschluss unter Hinweis auf die falsche Kostenverteilung angefochten. Nach Ansicht des Gerichts sind jedoch auch solche Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Zwar seien die Kosten alleine von einem Eigentümer zu tragen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die für diese Maßnahme angefallenen Kosten in die Jahresabrechnung aufzunehmen sind. Ob diese zu Recht veranlasst worden sind, ist insoweit unerheblich. Entscheidend ist, dass die Rechnung tatsächlich aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen wurde. Die Gemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem einschlägigen Verteilerschlüssel umgelegt werden. Nur so könnten die Eigentümer die Finanzlage der Gemeinschaft erfassen und prüfen, ob eventuell Ersatzansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Frage kommen.